不動産投資でサブリースを検討するなら、知っておくべきこと。

サブリースとは、サブリース会社が、オーナー様から転貸を目的とし、建物の一室から一棟ごと一括借上するシステムのことです。オーナー様は常に安定した（毎月一定の）収入を得ることができ、かつ不動産投資における入居者募集・契約締結・家賃回収・滞納督促・トラブル・解約精算などの、煩わしさ・心配から全て解放されます。また広告料、退去時のリフォーム代も必要ありません。

このように、サブリースは、一見不動産投資をするオーナー様の不安に寄り添った契約と思われがちですが、よくよく知ると実はおそろしい契約だったりします。

［サブリースの注意点］
●サブリース会社破綻のリスク
物件の全ての借主であり貸主でもあるサブリース会社の破綻では、敷金に代表される預かり金などの損害額はもちろん、物件に対するイメージの毀損にもつながります。
●家賃保証金額減額のリスク
最高裁では「たとえサブリース契約であっても、それが普通建物賃貸借契約である限りは、借地借家法32条1項の賃料減額請求（強行規定）が可能だ」と判断しています。つまり、家賃保証金額が経済変動などによって不相当な水準になった場合、契約条件に拘わらず貸主と借主の双方に家賃保証金額の増減を請求できる権利を認めています。いくら家賃保証額は値下げ出来ないと契約書に記載されていても、本条文の適用によりサブリース会社は家賃保証金額の減額を請求できます。
●サブリース契約の中途解約リスク
よく「25年・30年の長期保証」や「最長で35年のロングラン保証」などと提案書や募集資料に記載されている契約期間も、前項の減額請求と同様、いくら契約書の条文に「サブリース会社からの中途解約を禁止する」旨が記載されていても、それが普通建物賃貸借契約である限り民法上無効となり、「入居者（サブリース会社）からの中途解約」は、法律で認められた入居者の権利となってしまいます。
●賃料査定時のリスク
通常サブリース会社は、サブリース会社が査定した賃料相場（査定賃料）の85％〜95％程度を家賃保証額としてオーナー様に毎月一定の金額を支払います。しかし、この家賃保証金額の前提となる査定家賃は、周辺の成約相場からみて「確実に入居させられる。」とサブリース会社が判断した水準となりますので、査定賃料自体が通常相場以下で設定されてるケースが一般的です。
●建築コスト上昇のリスク
ハウスメーカーやゼネコンは、「建築すれば利益になる」ため、立地条件や将来の見通しに拘わらず、とりあえず建築を受注するための手段としてサブリース契約を勧めるケースがあります。
●サブリース契約終了後のリスク
通常、サブリース契約を結んだ場合、建物の維持管理に掛かる費用はサブリース会社の負担で行う事が一般的です。つまり、「サブリース会社の利益＝入居者からの賃料収入−（所有者へ支払う保証家賃＋維持管理費用）」となります。その為、サブリース会社は、入居者からの賃料収入が大きく下がってしまわない程度に維持管理費用を削減します。維持管理費を抑えられたせいで、所有する不動産投資物件の資産価値（売却価格）が大きく下がってしまう可能性があります。

不動産投資による投資初心者の方には、まず不動産投資のプロのノウハウが収録された入門資料や無料DVDでしっかりと不動産投資の基礎知識を勉強しましょう。前述のようなサブリースのリスクを知らないまま、安易に契約をしてしまい、後から痛い目を見る不動産投資ビギナーが続出しています。こんな失敗も、元々は不動産投資に関する基礎知識が足りなかったためです。

すでに不動産投資を始めていて、空室に困っているというオーナー様にオススメなのが、一括査定です。安易にサブリース契約へ走る前に、ロングスパンで見た場合、「売却」と「そのまま維持」、どちらが手元に残るのかをよく計算しましょう。